nieuwbouwhuizen in almere in 2010
Waarom zijn huizen in Nederland zo duur?

Ruim tien jaar geleden klapt de Nederlandse woningmarkt in elkaar. Huizenprijzen kelderen en overal in het land gaan makelaars en aannemers failliet. Nu gaat het beter dan ooit met de markt. Desondanks blijft het voor veel starters onmogelijk om een voet tussen de deur te krijgen. De huizenprijzen zijn sinds 1970 twee keer zo hard gestegen als het modale inkomen. Waarom zijn huizen in Nederland zo duur?

1

Wat doet de overheid na de Tweede Wereldoorlog tegen woningnood?

Het grote gebrek aan huizen is na de Tweede Wereldoorlog een enorm probleem. Door de oorlog zijn duizenden huizen verwoest of (zwaar) beschadigd. Nederlanders krijgen het dringende advies om te emigreren. Ruim 550.000 mensen vertrekken naar Canada, Australië en Nieuw-Zeeland. Maar de meeste Nederlanders blijven en voor hen moet de overheid aan de slag. De overheid stampt in een razend tempo twee miljoen nieuwe huizen uit de grond tussen 1945 en 1970.

Deze longread gaat vooral over koophuizen. Maar ook bij huurwoningen rijzen de prijzen de pan uit. Hoe dat komt en wat de gevolgen daarvan zijn ontdek je in deze serie.

Woningnood

“Nederland is nu vol.”

De Nederlandse overheid stampt in razend tempo huizen uit de grond.

De gemeentes pakken ook op grote schaal verkrotting aan.

Ook maken politici koopwoningen aantrekkelijker. Geld investeren in een eigen huis is in die tijd nog helemaal niet zo gebruikelijk: het is duur en slechts 28% van alle huizen is een koopwoning. Om het kopen van een huis te stimuleren, gaat het inkomen van vrouwen meetellen voor de hypotheek, mag je een steeds groter deel van het aankoopbedrag lenen en zijn er reclamespotjes om het koopgedrag aan te wakkeren.

“In de jaren zestig stimuleert de overheid eigen woningbezit door een premie te geven op de aanschaf van een woning.”

Steeds meer Nederlanders kunnen een huis kopen. Banken spelen hier slim op in: je kunt meer geld lenen tegen een lage rente. Halverwege de jaren 70 hoort een huis kopen bij ‘op je eigen benen staan’. Maar omdat steeds meer mensen gaan meedingen op de woningmarkt, stijgen de prijzen. Bovendien bestaat er nog steeds een fors tekort aan huizen.

naoorlogse huizen in emmen
Naoorlogse woningbouw in Emmen (Emmermeer)
 © RVD
2

Waarom kelderen de huizenprijzen met 45% in de jaren 80?

In de loop van de jaren 70 verstrekken banken steeds vaker onverantwoord hoge leningen. Het is wachten totdat het fout gaat. En dat gebeurt in 1979. Dan komt de Nederlandse economie onder hoge druk te staan door de tweede oliecrisis. Veel Nederlanders krijgen minder te besteden terwijl de rente op hypotheken omhoog gaat. Voor mensen met een laag inkomen betekent dit een lastenverzwaring met dramatische gevolgen. Het huis verkopen is vaak geen optie, want op de sociale huurmarkt heerst ook grote krapte. Het gevolg is dat de huizenprijzen met maar liefst 45% dalen, omdat veel mensen zich geen huis meer kunnen veroorloven.

“Er werden ook hypotheken verstrekt aan mensen die zelf op een papiertje mochten aangeven wat hun inkomen was.”

De woningmarkt trekt pas weer voorzichtig aan wanneer de hypotheekrente zakt, halverwege de jaren 80. De politiek is flink geschrokken en komt met plannen om dit in de toekomst te voorkomen. De VVD en CDA willen een risicoverzekering verplichten voor nieuwe kopers. Ook de banken willen problemen in de toekomst voorkomen en bieden daarom steeds meer extra lange rentevaste periodes aan, van soms wel dertig jaar.

3

Waardoor ontstaat de (nieuwe) huizencrisis?

Nog geen tien jaar later staat de woningmarkt opnieuw onder druk. Begin jaren 90 is het tekort aan koopwoningen in de middenklasse zo ver opgelopen dat de prijzen buitengewoon sterk stijgen. Dat komt onder andere door de hypotheekrenteaftrek, waarmee Nederlanders makkelijker een duurder huis kunnen kopen.

Toch weigert de politiek daar iets aan te doen: het ‘H-woord’ is onbespreekbaar. Kopen is bovendien veel aantrekkelijker dan huren, want de hypotheekrente daalt en de huren stijgen. Bovendien verstrekken de banken net als in de jaren 70 weer heel makkelijk hoge hypotheken.

“Te veel mensen nemen te veel risico’s. Daar moeten ze door de bank door gewaarschuwd worden.”

De Nederlandse woningmarkt stort uiteindelijk in door de bankencrisis. De huizenprijzen kelderen vanaf 2008 razendsnel. Meer dan één miljoen huishoudens staan in 2011 met hun huis ‘onder water’. Veel mensen die eigenlijk willen verhuizen blijven hierdoor vastzitten. Tegelijkertijd verscherpen de Nederlandse politici de regels voor het krijgen van een hypotheek. Dit heeft een averechts effect, want daardoor is een huis kopen nog minder aantrekkelijk of zelfs onmogelijk.

Met de huizenprijzen daalt ook de rente op leningen. Hierdoor krabbelt de woningmarkt in Nederland er na een inzinking van vijf jaar weer voorzichtig bovenop. De aantrekkende Europese economie versterkt dit effect.

grafiek van de huizenprijzen tussen 2007 en 2017
Huizenprijzen tussen 2007 en 2017.
4

Hoe staat de woningmarkt er nu voor?

Inmiddels zit de Nederlandse woningmarkt weer in een snelkookpan. Sinds 2013 zijn de prijzen opnieuw aan het stijgen. Vergeleken met 2013 is de prijs van een bestaande koopwoning in 2020 met maar liefst 47,8 procent gestegen. Dat is het hoogste niveau ooit.

Dat komt onder andere doordat de woningmarkt al decennialang overspannen is door het tekort aan woningen en gebrek aan bouwgrond. Daarnaast staat de hypotheekrente historisch laag, waardoor mensen heel goedkoop kunnen lenen. Ook ons gedrag speelt mee: als we zien dat andere mensen huizen kopen, ontstaat een gevoel van ‘ik moet er snel bij zijn’. Bovendien kun je sneller dan ooit huizen bekijken en vergelijken op verkoopwebsites als Funda en sociale media. Hierdoor ontstaat het gevoel dat je nú in actie moeten komen als je een mooi huis hebt gezien.

Steeds meer grote investeerders steken geld in de woningmarkt, waardoor starters geen kans meer maken. Bron: VPRO

Daarbij komt dat huizen in een laag segment betaalbaar moeten blijven voor starters, maar dat is al sinds de Tweede Wereldoorlog hét probleem waar veel politici hun hoofd over hebben gebroken. Ondanks stimuleringsmaatregelen van de overheid blijft het voor starters moeilijk om een eigen huis te kopen. De gemiddelde prijs van een woning is tegenwoordig ruim 300.000 euro. Met een modaal inkomen lukt het hen niet om hiervoor een hypotheek te krijgen. 

In het kort

  • Om het enorme tekort aan woningen tegen te gaan, stampt de Nederlandse overheid tussen 1945 en 1970 in een razend tempo twee miljoen nieuwe huizen uit de grond.

  • Een huis kopen is vanaf de jaren 70 vanzelfsprekend. Maar prijzen stijgen en banken verstrekken onverantwoord hoge leningen, wat in de jaren 80 leidt tot het instorten van de huizenmarkt.

  • In de jaren 90 stijgen de huizenprijzen buitengewoon sterk door het woningtekort en omdat banken (opnieuw) hele hoge leningen verstrekken. De markt stort in door de bankencrisis in 2008.

  • Vanaf 2013 zijn de prijzen weer aan het stijgen. In 2020 zijn de prijzen van bestaande koopwoningen op het hoogste niveau ooit.

En je weet het!

Anderen het laten weten?

auteur

Door Anne Verwaaij

Redacteur

Ook interessant

om te weten