Waarom duurt het bouwen van een nieuwbouwhuis zo lang?
Waarom duurt het bouwen van een nieuwbouwhuis zo lang?
Laatste update: 29-10-2025
Er is een woningnood in Nederland. In 2024 kwamen we zo’n 400.000 woningen tekort. Om dit tegen te gaan wil de overheid jaarlijks 100.000 huizen gaan bouwen, maar voorlopig lukt dat niet. Gemiddeld kost het bouwen van een nieuwbouwwoning namelijk zo’n 10 jaar. Hoe dat komt leggen we in dit artikel uit.
Redacteur: Ronja Boer
Waarom duurt het plannen van een nieuwbouwproject zo lang?
Voordat je een huis of een nieuwe wijk kan bouwen moet eerst bepaald worden waar die mag staan. In Nederland maakt de overheid beleid over de locaties waar woningen gebouwd kunnen worden [1]. Elke gemeente heeft vastgelegd waar elk stukje grond voor bedoeld is in hun omgevingsplan. In het omgevingsplan staat beschreven waar gebouwen mogen staan en waarvoor ze gebruikt mogen worden. In een kantoorpand mag je bijvoorbeeld niet zomaar wonen en in een weiland mag niet opeens een flat staan. Omdat er weinig bouwgrond is, is de grond ook heel duur. Als winst maken op een bouwproject daardoor niet lukt, stopt of vertraagt de bouw.
Als je bouwplan niet helemaal volgens het omgevingsplan is, moet deze soms aangepast worden [2]. Dit proces kost veel tijd, soms wel 5 jaar. In onderstaande video zie je hoe dat kan gaan.
Bij het plannen van een nieuwbouwhuis zijn veel mensen betrokken die het eens moeten worden over het project. In dit fragment van De Woningnoodramp van Radar wordt dit proces van a tot z uitgelegd.
In het bouwplan heeft de projectontwikkelaar uitgewerkt hoe de nieuwbouwwijk eruit gaat zien. Hierin staat hoe de straten, tuinen, bomen, muren eruit gaan zien. Ook de mogelijke overlast en de hoogte van huizen zijn beschreven en getekend [3]. De gemeenteraad moet het eens zijn met het plan. Ook dat kan tijd kosten. Pas daarna wordt de omgevingsvergunning gegeven en kan de bouw beginnen.
Na goedkeuring start de bouw pas als 70% van de huizen verkocht zijn. De bank wil zeker zijn dat er genoeg vraag is naar de nieuwbouwhuizen. Zo loopt het project vaak vertraging op. Soms gaat de bouw daardoor zelfs helemaal niet door [3].
Hoe vertragen omwonenden een nieuwbouwproject?
De overheid vindt het belangrijk dat burgers meedenken met de bouwplannen in hun buurt. Daarom wordt de projectontwikkelaar bij het aanvragen van een vergunning aangemoedigd om aan participatie te doen. Dat betekent dat je in gesprek gaat met buurtbewoners over of zij het ook eens zijn met de bouwplannen. Bij aanpassing van het omgevingsplan kan participatie verplicht zijn [5].
Als je het niet eens bent met het project mag je bezwaar maken. Soms moet je dat verder toelichten. Als het niet lukt om met de ontwikkelaar tot een oplossing te komen, kunnen de buurtbewoners in beroep gaan. De rechter beslist dan of er gebouwd mag worden [6]. Een rechtszaak kan veel tijd en geld kosten en kan zelfs eindigen bij de Raad van State. Dat willen deze bewoners liever niet.
Bekijk de hele uitzending van EenVandaag hier.
Participatie kan een rechtsgeding voorkomen. Toch hadden in 2024 wel 1 op de 3 nieuwbouwwoningen vertraging door bezwaar [7]. De wethouder van Renkum, een plaats in Gelderland, vertelt dat het in beroep gaan van buurtbewoners ook daar veel voorkomt.
Bekijk de hele uitzending van EenVandaag hier.
Welke invloed hebben duurzame eisen op de bouw?
Bij het bouwen van een huis moet je voldoen aan strenge stikstofeisen. Bij het bouwen van huizen komt deze stof vrij, wat ongezond is voor de natuur en mensen in de omgeving. Sinds 2019 zijn er strengere regels. Nu moet je een vergunning aanvragen waarin beoordeeld wordt of je niet te veel stikstof uitstoot [8]. De beoordelaar kijkt streng naar de omgeving van het bouwproject en met welk materiaal je wil bouwen [9]. Hierdoor staan veel bouwprojecten sinds 2019 stil [10].
Naast de stikstofregels moet een nieuwbouwhuis voldoen aan steeds meer eisen. Het belangrijkst is dat het sinds 2021 een ‘Bijna Energie Neutraal Gebouw’ is. Om bijna energie neutraal te zijn, heeft de overheid regels opgesteld waar het huis aan moet voldoen. Dit heten de BENG-eisen. Deze bestaan uit 3 belangrijke punten die samen de energieprestatie van het gebouw bepalen [11]:
- Het nieuwbouwhuis moet weinig energie gebruiken. Dit doe je door goed te isoleren. Het huis mag in de winter niet te koud en in de zomer niet te warm worden.
- Het huis mag jaarlijks een beperkte hoeveelheid fossiele energie gebruiken, omdat dit slecht is voor het milieu.
- Van de totale hoeveelheid energie die het huis verbruikt in een jaar, moet tenminste de helft uit hernieuwbare energie komen. Dat is energie die opgewekt wordt door natuurlijke bronnen, zoals zonnepanelen of windenergie.
Om te bepalen of het huis hieraan voldoet wordt de energieprestatie gemeten.
Om aan de regels te voldoen, moeten bouwmaterialen duurzaam en van goede kwaliteit zijn. Die materialen zijn alleen niet altijd beschikbaar, waardoor levering langer duurt en duurder is. In 2021 en 2022 zorgde de oorlog in Oekraïne voor vertraging en prijsstijgingen, vooral bij materialen zoals cement [12]. Daarbij kwam er extra druk op hernieuwbare energie te liggen om voldoende stroom te leveren voor alle nieuwbouwhuizen. In Almere leidde dat al tot lange wachtlijsten voor elektriciteitsaansluitingen [13]. Zonder aansluiting kan een huis niet worden afgebouwd. Maar ook als de bouwmaterialen en stroomvoorzieningen aangekomen zijn, is er een blijvend probleem: er werken veel te weinig mensen in de bouw.
In 2022 berichtte NOS al over de tekorten in bouwmaterialen en arbeiders om huizen te bouwen.
Er wordt veel gekeken naar hoe het bouwproces sneller kan. Zo lanceerde de overheid in 2023 een plan om processen in de woningbouw te versnellen. Bijvoorbeeld door participatie, meer personeel inschakelen en de bouwregels versimpelen. Daarnaast is er een manier om sneller te bouwen. Onderdelen van nieuwbouwhuizen kunnen namelijk in de fabriek gemaakt worden. Hiervoor zijn minder werknemers nodig en de bouw kost minder geld. Het huis kan, als alle vergunningen geregeld zijn, als een bouwpakket op de juiste plek in elkaar gezet worden. Dat heet een prefab woning. In deze fabriek in Heerenveen worden prefab woningen gemaakt:
In de fabriek kunnen huizen bijna helemaal gebouwd worden. Bekijk het hele item hier.
In het kort:
Er is weinig vrije grond in Nederland om huizen op te bouwen. Vaak moet het omgevingsplan van de gemeente worden aangepast voor een bouwlocatie en dat kost veel tijd.
Het maken van een nieuwbouwplan met regels over hoogte, straten en tuinen is ingewikkeld en kost tijd. Het plan moet eerst door de gemeenteraad worden goedgekeurd.
Buurtbewoners mogen meedenken met bouwplannen in hun omgeving. Als ze het niet eens zijn kunnen ze bezwaar maken en soms zelfs naar de rechter stappen. Dat kan de bouw jarenlang vertragen.
Door de strenge stikstofregels worden veel bouwprojecten vertraagd of zelfs stilgelegd.
Nieuwbouwhuizen moeten voldoen aan strenge eisen voor energiezuinigheid (BENG-eisen).
Er zijn tekorten aan bouwmaterialen en personeel, waardoor het langer duurt voordat een huis klaar is.
Geraadpleegde bronnen
En je weet het!
Anderen het laten weten?
